Vos questions,
nos réponses
Eiffel Housing – son métier et ses spécificités
1. Qui êtes vous ?

Nous sommes une agence immobilière spécialisée dans la location/gestion d’appartements vides ou meublés en longue durée. Nous réalisons également plusieurs transactions par an au bénéfice de clients qui ont confiance dans nos services, nos conseils et notre professionnalisme et qui souhaitent un accompagnement personnalisé.

Nous sommes titulaires des cartes professionnelles de location/gestion N°G6282 et de transaction N°T15590 délivrée par la Préfecture de Police de Paris. Nous sommes assurés professionnellement auprès de MMA.

Notre adresse est 91 rue du Faubourg St Honoré, 75008 Paris.

2. Qu’est-ce qui vous distingue des autres agences ?

Nous réalisons ~ 40% de nos locations auprès d’entreprises pour leurs expatriés en tant que logement de fonction (dans ce cas le loyer est payé en totalité partie par l’employeur).
Plus de 50% de nos locataires sont étrangers. Tous nos locataires sont des locataires premium qui présentent des garanties de et de solvabilité qui sont systématiquement vérifiés.

Nous proposons également un service de gestion locative. Nos clients propriétaires valorisent notre dimension « conseils impartiaux » et notre capacité à défendre leurs intérêts à long terme.

3. Quelle est votre zone d’activité ?

Nous opérons sur Paris, Neuilly sur Seine, Boulogne, Levallois Perret, avec une prédilection pour Paris centre et Ouest.

4. Quels types d’appartements recherchez-vous ?

Nous recherchons en permanence de nouveaux appartements à louer et / ou gérer sur Paris et la banlieue Ouest proche. (Neuilly sur Seine, Boulogne, ….).

Sur un marché locatif devenu sélectif, nous sommes attentifs à proposer des appartements bien entretenus que nous proposerons à une clientèle premium.

Location longue durée vs location courte durée
5. Pourquoi ne proposez-vous pas de location courte durée ?

La location saisonnière est de plus en plus encadrée et peu de propriétaires connaissent les conditions à réunir pour louer en courte durée :

  • elle est autorisée sans condition particulière 4 mois par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire ;
  • lorsque c’est une résidence secondaire, le propriétaire doit s’enregistrer à la mairie de Paris, demander un changement d’affectation (de logement vers location meublée touristique) et obtenir l’autorisation de pratiquer la location saisonnière. Ce changement d’affectation coûte en pratique entre 1,000 et 2,000€/m2 selon les quartiers. La liste des appartements autorisés est accessible sur opendata.paris.fr.

Les propriétaires qui la pratiquent en dehors du respect de la législation s’exposent à leurs risques et périls à des sanctions de plus en plus sévères par la Mairie de Paris.

6. Quels sont les avantages de la location longue durée?

La location longue durée présente plusieurs avantages :
- Elle s’exerce dans un cadre légal.
- Elle permet une meilleure prévisibilité des revenus locatifs.
- Les locataires de longue durée entretiennent mieux l’appartement qu’ils occupent que les locataires en location saisonnière.

Trouver un locataire
7. Combien de temps faut-il compter pour trouver le locataire idéal ?

Si l’appartement est opérationnellement prêt à être loué et positionné dans la « bonne » fourchette de prix, nous trouvons normalement un locataire premium (un particulier ou un expatrié bénéficiant d’un logement de fonction) en 2 semaines environ.

8. Est-il possible de louer uniquement à une société (logement de fonction) ?

C’est possible sous certaines conditions :
- les logements de fonction se situent dans les quartiers centraux et bourgeois de l’Ouest parisien ;
- l’état de l’appartement doit être irréprochable. Idéalement refait à neuf, sinon en excellent état ;
- pour les meublés, le mobilier doit être contemporain, sobre, neuf ou en excellent état.

Le marché du logement de fonction est un marché de niche avec une offre plus forte que la demande. En dépit de nos liens privilégiés avec ce marché, nous conseillons aux propriétaires de ne pas se restreindre exclusivement à cette cible.

9. Quelle est la durée moyenne d’une location ?

La durée moyenne de séjour se situe entre 12 et 18 mois pour une location meublée et entre 3 et 4 ans pour une location vide. Ces statistiques empiriques sont les mêmes pour les étrangers / expatriés.

Préparer votre location
10. Vaut-il mieux louer en meublé ou vide ?

Il n’y a pas de réponse toute faite. Cela dépend de la durée pendant laquelle vous souhaitez louer votre bien, de sa localisation et de sa superficie, et de votre faculté à le meubler.

Contactez-nous pour en savoir plus en fonction de votre situation personnelle.

11. Comment déterminer le loyer ?

Le marché locatif parisien est très transparent car toute l’offre est sur Internet. Par ailleurs, il faut dans certains cas prendre en compte l’impact de l’encadrement des loyers mis en place en août 2015.

Nous pouvons vous aider à fixer le loyer de votre bien sur la base de la situation du marché et de notre expérience accumulée. Notre objectif est de maximiser vos revenus locatifs sur une base annuelle tout en minimisant la vacance locative. En effet, chaque mois de vacance locative équivaut à 8% de réduction du loyer annuel.

12. Quelles sont les démarches pratiques à entreprendre avant de démarrer la location ?

L’appartement doit être en excellent ou bon état ;
- il est important d’anticiper les petites réparations (ampoules, sanitaires défectueux, poignées de porte) ;
- la présence d’un détecteur de fumée est obligatoire depuis février 2015 ;
- il est utile de prévoir suffisamment de jeux de clés (dont 1 à mettre à disposition pour les visites) ;
- l’appartement doit être rangé et propre pour la prise de photos et les visites ;
- les locations meublées doivent offrir le linge de maison et les équipements nécessaires à l’installation immédiate du locataire (nous tenons une liste à disposition) ;
- enfin il est important de dépersonnaliser l’appartement (livres, photos personnelles, …).

Louer en toute sécurité
13. Y a-t-il des démarches administratives à entreprendre avant la location ?

Plusieurs diagnostics de l'appartement sont obligatoires pour la location longue durée d’un appartement vide ou meublé :
- L'attestation de superficie habitable (Loi Boutin ou Carrez - validité illimitée si l’appartement n’a pas subi de transformation depuis sa réalisation) ;
- le DPE (Diagnostic des Performances Energétiques – valable 10 ans) ;
- le CREP (Constat des Risques d\'Exposition au Plomb) (pour les immeubles construits avant 1949 – valable 6 ans) ;
- l'ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) (validité 6 mois, délivré gratuitement en mairie ou sur http://paris-a-la-carte-version-pl.paris.fr/) ;
- le dossier Amiante Privatif ;
- et à partir de juillet 2017 : les diagnostics Electricité et Gaz seront également obligatoires.

Vous devez également être titulaire d’une assurance « propriétaire non occupant » : elle vous protège en cas de sinistre entre deux locations ou pour un sinistre causé aux parties communes.

Vous pouvez enfin prévenir les impôts que votre logement est loué afin que la taxe d’habitation ne vous soit pas réclamée si le logement est occupé au 1er janvier par votre locataire.

Nous pouvons prendre en charge ces démarches si vous nous déléguez la gestion de votre appartement.

14. Est-il possible de louer en SCI?

La location vide ne présente aucun problème pour une SCI.
La location meublée est plus restrictive. La SCI doit obligatoirement être soumise à l’Impôt sur les Sociétés pour pouvoir louer en meublé.

15. Quelle est la durée du bail ?

La durée du bail est de 3 ans pour les locations vides et de 1 an pour les locations meublées. La durée du bail pour des logements de fonction ou résidences secondaires peut être librement fixée par les parties.

16. Quel est le montant du dépôt de garantie et à quoi sert-il ?

Le dépôt de garantie est de 1 mois de loyer hors charges pour les locations vides et de 2 mois de loyer hors charges pour les locations meublées.
Il sert à couvrir les dépenses de nettoyage ou de réparation qui n’auraient pas été faites par le locataire avant son départ.

17. Quelle est la durée du préavis du locataire ?

Le locataire peut poser son préavis quand il le souhaite pendant la durée du bail.  Sa durée est de 1 mois à compter de la réception du courrier de résiliation.

Vous pouvez également donner un préavis au locataire, 6 mois avant l’expiration du bail pour une location vide, 3 mois avant l’expiration du bail pour une location meublée.

18. Proposez-vous une assurance loyers impayés ?

Nous ne proposons pas d’assurance loyers impayés.

Pour une location en bail société, cette assurance est inutile. La qualité de la signature de la société représente une garantie supérieure à une assurance loyers impayés;
Pour une location à un particulier, notre sélection des candidats locataires est drastique et le doute ne bénéficie jamais au candidat locataire.

Nous n’avons jamais eu de problème d’impayé à ce jour, mais vous êtes libre de prendre une assurance loyer impayé si vous le souhaitez et de nous en informer.

19. Proposez-vous une assurance Propriétaire Non Occupant ?

Oui, nous travaillons avec un courtier qui propose des contrats d’assurance PNO avantageux, et nous pouvons souscrire cette assurance pour vous si vous nous confiez la gestion de votre bien.

20. Combien coûte la mise en location de mon appartement ?

Nos honoraires de location (de la prise de photos jusqu’à la remise des clés en passant par la recherche du locataire et la rédaction du bail) sont de un mois de loyer TTC.
Nous proposons une réduction significative de ces honoraires si vous nous confiez la gestion de votre appartement.

Comprendre et optimiser la fiscalité
21. Comment sont imposés les revenus locatifs en location vide ?

Les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG / CRDS).

Pour les revenus locatifs inférieurs à 15.000€ / an, ceux-ci relèvent du régime du micro-foncier qui permet un abattement de 30% pour calculer la base imposable.

Pour les revenus locatifs supérieurs à 15.000€ / an, ceux-ci relèvent du régime du régime réel qui consiste à retrancher des revenus l’ensemble des charges afférentes à la location (charges de copropriété, réparations, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, ….).

22. Comment sont imposés les revenus locatifs en location meublée ?

Les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG / CRDS).

Pour les revenus locatifs inférieurs à 33.200€ / an, ceux-ci relèvent du régime du micro-BIC qui permet un abattement de 50% pour calculer la base imposable.

Pour les revenus locatifs supérieurs à 33.200€ / an (ou sur demande pour les revenus inférieurs), ceux-ci relèvent du régime du régime réel qui consiste à retrancher des revenus l’ensemble des charges afférentes à la location (charges de copropriété, réparations, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, ) y compris un amortissement comptable de la valeur du bien. Cet amortissement réduit considérablement la base imposable voire l’annule dans de nombreux cas.

23. Comment sont imposés mes revenus locatifs si j’habite à l’étranger ?

Le calcul de la base imposable est le même que si vous habitiez en France (cf. questions 21 et 22)

Le taux d’imposition est forfaitairement de 20%.

Depuis 2012, la base imposable est également soumise aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Une décision de la Cour Européenne de Justice de 2015 prévoit que les non-résidents domiciliés en Europe soient exonérés de ces prélèvements.

24. Fiscalement n’est-il pas plus intéressant de louer en meublé plutôt qu’en vide?

Les régimes d’imposition de la location meublée (micro-BIC et régime réel) sont plus favorables que ceux de la location vide. En particulier, le régime réel qui permet la déduction de l’amortissement du bien (entre 2 et 3%/an de la valeur vénale) des revenus locatifs réduit considérablement (voire annule) la base imposable et permet souvent de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Mais d’autres éléments sont à prendre en compte (situation personnelle et du marché locatif) pour choisir entre location meublée ou location vide. Nous consulter pour en savoir plus.

25. Pouvez-vous m’éclairer pour faire les bons choix en matière de fiscalité?

Nous ne sommes pas fiscalistes ni comptables mais nous maitrisons suffisamment bien les règles fiscales et ses subtilités pour pouvoir vous aider. Nous nous positionnons comme un partenaire plus que comme un prestataire auprès de nos clients.

26. Pouvez-vous m’aider à faire ma déclaration de revenus locatifs?

Nous envoyons chaque année à nos clients propriétaires (en gestion locative) une synthèse des revenus locatifs qui récapitule les revenus et dépenses. Elle vous permet de remplir votre déclaration de revenus pour les revenus fonciers ou BIC.

Confier son bien en gestion locative
27. En quoi consiste la gestion locative?

La gestion locative consiste à prendre en charge les évènements prévisibles et imprévisibles qui jalonnent la location de votre bien. Ces évènements sont d’ordre financier et opérationnel.

Consultez notre section dédiée pour en savoir plus.

28. Quelle est votre approche de la gestion locative?

Notre leimotiv est simple : « Nous gérons les appartements comme s’ils étaient les nôtres ».
Cette approche exigeante est nécessaire pour fournir un excellent niveau de service à nos clients propriétaires, maintenir l’appartement en excellent état et minimiser la vacance locative entre deux locations.

Consultez notre section dédiée pour en savoir plus.

29. Combien coûte la gestion locative ?

La gestion locative, fondée sur une approche interventionniste et un suivi rigoureux sont consommateurs de temps. Nos honoraires de gestion sont compris entre 7 et 8,3% HT des loyers perçus. Une dégressivité peut s’appliquer pour les loyers élevés.

Nous appliquons des remises significatives sur nos honoraires de location pour les appartements dont nous avons la gestion locative.

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