Les grandes tendances du marche locatif parisien en 2024

Le marché locatif se caractérise depuis mi-2023 par une forte tension locative essentiellement sur les petites surfaces vides :

Côté demande : la brutale remontée des taux d’intérêt provoque un report des potentiels acquéreurs (qui ont besoin de déménager mais qui ne peuvent plus acheter) vers le marché locatif.
Coté offre : les obligations croissantes qui pèsent sur les propriétaires (encadrement des loyers, obligations de rénovation énergétique, hausse de la taxe foncière à Paris) découragent certains d’entre eux et rendent en tout cas plus difficile les mises en location, provoquant un assèchement partiel de l’offre.

La tension la plus forte concerne les locations vides en résidence principale, en particulier pour les petites surfaces. La tension est moins importante sur le marché de la location meublée et cette tension diminue au fur et à mesure que la surface du bien s’accroit. Beaucoup de propriétaires essayent également de se reporter sur la location avec des baux en Code Civil (locations aux entreprises, expatriés, résidences secondaires) mais cela reste un marché de niche et les propriétaires doivent proposer un bien en excellent état dans un quartier recherché pour toucher cette clientèle.

Si nous devions résumer la situation du marché locatif parisien en 2024, nous dirions que le marché de la location vide est un marché de pénurie et le marché de la location meublée est un marché de sur-offre où une sélection implicite des biens (liée à la localisation du bien, son état général, l’ameublement, le loyer) s’opère.

Par ailleurs, l’expérience accumulée par Eiffel Housing (plus de 250 locations / an) nous permet de partager quelques constats empiriques.

Sur le marché locatif :

Sur le marché de la location longue durée, l’offre de meublés est désormais plus importante que l’offre de location d’appartements vides. La souplesse du bail meublé (qui offre au bailleur une fois/an une « fenêtre » de récupération du bien) et l’attractivité fiscale de la location meublée expliquent cette situation ;
Les biens meublés pour les petites et moyennes surfaces dans le centre et l’ouest parisien peuvent se louer dans de très bonnes conditions à condition de proposer des appartements bien entretenus et meublés de manière contemporaine ;
Au-delà de 100-120m2, la demande est sensiblement plus importante pour la location vide que pour la location meublée ;
Les écarts de loyer entre location meublée ou vide pour un bien équivalent se sont résorbés en raison sur la surabondance de biens meublés.

Concernant les locataires :

Le niveau d’exigence des locataires (particuliers et entreprises) s’est élevé. Que ce soit pour la location vide ou meublée, la sélectivité du marché oblige les propriétaires à proposer des appartements bien entretenus ;
Une attention particulière doit être porté aux cuisines et pièces d’eau dont l’état peut parfois être en décalage avec le reste de l’appartement ;
Pour les locations vides, les candidats attendent de plus en plus une cuisine équipée. C’est un must-have pour louer à un locataire expatrié !
Pour les biens meublés, il est important de proposer un ameublement d’excellente facture pour louer dans des conditions optimales (le mobilier de récupération est à bannir). Cela ne signifie pas que l’ameublement doit être luxueux, mais il doit être en parfait état, sobre et contemporain ;
Certains candidats locataires sont désormais vigilants sur les notes de DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et l’isolation thermique (double-vitrage) ;
Disposer d’un bien avec du chauffage collectif est un atout indéniable