Pourquoi devient-il de moins en moins attractif de louer en saisonnier plutôt qu'en longue durée ?

Sur le papier, la location saisonnière est effectivement attractive car elle permet de générer des rendements élevés.

Pour autant, elle présente deux inconvénients :

  • elle est moins rentable financièrement qu’elle en a l’air ;
  • les obligations réglementaires pour pouvoir l’exercer en toute légalité se sont considérablement alourdies et les sanctions de la Mairie de Paris sont de plus en plus fréquentes et sévères envers les contrevenants ;

Sur le plan financier :

  • la location saisonnière permet de pratiquer des loyers faciaux plus élevés qu’en location classique.

Mais :

  • Il faut tenir compte de la vacance locative qui peut être très importante et donc réduire significativement les loyers perçus sur l’année. En particulier, la vacance a tendance à fortement augmenter pour les biens qui s’éloignent de l’hyper-centre de Paris ;
  • l’activité de location saisonnière est très sensible à la conjoncture et aux évènements internationaux : les attentats de fin 2015 ont par exemple complètement gelé le marché pendant plusieurs semaines. Le marché de la location longue durée n’est pas soumis à ces aléas ;
  • les loyers de location saisonnière s’entendent tout compris : électricité, chauffage, Internet, ménage, taxe d’habitation. En location longue durée toutes ces dépenses sont à la charge du locataire ;
  • la location saisonnière nécessite souvent de faire appel à un gestionnaire (gestion des réservations, ménage, remise en état) qui facture ses prestations entre 20 et 25% des loyers encaissés ;
  • enfin, « l’usure » d’un appartement en location saisonnière est beaucoup plus rapide qu’en location classique ; les locataires long terme prennent en général plus soin de l’appartement qu’ils occupent que les locataires courte durée.

Au final, quand on compare les loyers « nets » (c’est-à-dire une fois tous les coûts retranchés des loyers bruts), la différence entre les deux types de location est sensiblement moins importante.

 

Sur le plan réglementaire :

Peu de propriétaires connaissent et respectent le cadre légal qui permet de pratiquer la location saisonnière qui est très encadrée.

Depuis décembre 2017, les propriétaires ont l’obligation de s’enregistrer auprès de la Mairie de Paris pour obtenir un numéro d’agrément. Cette disposition est un véritable « game changer ».

Ce numéro d’enregistrement s’obtient sans difficulté (https://teleservices.paris.fr/meubles-tourisme/) mais ne préjuge pas de la légalité de louer ou pas en saisonnier. Elle préfigure vraisemblablement l’application plus systématique de sanctions par la Mairie de Paris en permettant de faire le lien sur les plateformes entre une annonce et son propriétaire et ainsi de vérifier la légalité de celle-ci.

Cette mesure vient s’ajouter à un arsenal de mesures existantes :

  • elle est autorisée sans condition particulière 120 nuitées par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire (avec un projet de la Mairie de Paris d’abaisser ce plafond à 60 jours) ;
  • lorsque c’est une résidence secondaire, le propriétaire doit demander un changement d’affectation (de logement vers activité commerciale) et obtenir l’autorisation de pratiquer la location saisonnière ;
  • ce changement d’affectation coûte en pratique entre 1,000 et 2,000€/m2 selon les quartiers. Cette obligation « plombe » à elle seule la rentabilité de la location saisonnière ;
  • depuis le 1er janvier 2017, les propriétaires doivent s’affilier au RSI : les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux pour la part s’élevant au-voir dessus de 23,000€ annuels (~45% de charges), puis ensuite à l’impôt sur le revenu (au taux marginal) ;
  • enfin, certaines copropriétés exigent dans leur règlement l’autorisation de l’Assemblée Générale pour pratiquer la location saisonnière ;
  • enfin un texte de loi prévoit l’obligation pour les plate-formes de locations saisonnières de remonter automatiquement à l’administration fiscales les revenus tirés de ces locations par les propriétaires (à partir de 2019).

Il semble désormais clair que la Mairie de Paris souhaite réguler la location saisonnière et la rééquilibrer au profit de la location longue durée.

A l’image de mesures prises par d’autres grandes villes, la Mairie de Paris fait preuve de moins en moins de mansuétude à l’égard des contrevenants. Les propriétaires qui la pratiquent en dehors du respect de la législation s’exposent à leurs risques et périls à des sanctions de plus en plus sévères (actuellement 25.000€ d’amende – avec le projet de passer les amendes à 50.000€ - et possibilité de contrôle fiscal).

A contrario, la location longue durée redevient attractive et s’exerce en toute légalité. Elle permet en outre une meilleure prévisibilité des revenus locatifs.